Khi vẫn còn tình trạng chủ đầu tư “tận dụng” số tiền 2% quỹ bảo trì để quay vòng các dự án mới, trong khi các tòa nhà chung cư chưa có tiền để bảo hành thang máy, bảo trì tòa nhà hay mua bổ sung các thiết bị phòng cháy chữa cháy thì chắc chắn sẽ vẫn còn xảy ra tình trạng, cư dân ngày đêm đấu tranh, căng băng rôn, khẩu hiệu hay xuống đường đòi quyền lợi.
.jpg)
Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (gọi tắt là Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo, đang được đưa ra lấy ý kiến, với nhiều quy định liên quan đến nhà chung cư và quỹ bảo trì chung cư, một trong những vấn đề nóng hàng đầu, mối quan tâm hàng đầu của đông đảo cư dân đô thị.
Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi có gì mới?
Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi có kết cấu gồm 3 Điều. Điều 1 quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Điều 2: Quy định xử lý chuyển tiếp một số nội dung liên quan và Điều 3: Quy định về hiệu lực thi hành và trách nhiệm của các cơ quan liên quan.
Tại Điều 1, Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi đã sửa đổi, bổ sung 14 nội dung tại 12 Điều, bãi bỏ các nội dung liên quan đến quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án tại Điều 10, Điều 11 và các nội dung liên quan đến hình thức đầu tư – chuyển giao dự án nhà ở quy định tại Điều 14, Điều 26 và Điều 27 của Nghị định 99/2015
Các nội dung được đề xuất sửa đổi tập trung vào 4 nhóm, bao gồm: Nhóm quy định về phát triển nhà ở, Nhóm quy định về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư, Nhóm quy định về quản lý cho thuê, bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước và nhóm quy định liên quan đến cải cách thủ tục hành chính.
Nghị định sửa đổi quy định quy trình các địa phương phải thực hiện nếu muốn điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng về các nội dung điều chỉnh trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.
Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi quy định chi tiết hơn việc tính tiền nhà, tiền sử dụng đất đối với diện tích sử dụng chung khi bán phân bổ cho các hộ dân nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ trong trường hợp các hộ dân đồng thuận.
Bên cạnh đó, Dự thảo Nghị định cũng giảm bớt một số thủ tục hành chính đối với người thuê nhà, người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư đã được vận hành thì người thuê nhà chỉ cần cung cấp thông tin về số định danh cá nhân cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Hiện, Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi hiện đang lấy ý kiến các Bộ ngành, chính quyền các địa phương và người người dân. Sau đó, Ban soạn thảo sẽ tiến hành tiếp thu, chỉnh sửa và hoàn thiện để gửi Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ, dự kiến vào Quý IV năm nay.
Chấm dứt tranh chấp giữa người mua nhà với chủ đầu tư
Để rõ hơn những điểm mới của Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014, cũng như hướng tác động nếu văn bản này được thông qua, chúng ta cùng đến với cuộc trao đổi giữa Phóng viên VOVGT với ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Đơn vị chịu trách nhiệm chính xây dựng Dự thảo Nghị định này.
PV: Xin ông cho biết những điểm mới nổi bật của Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở?
Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Thứ nhất là các nhóm vấn đề về điều chỉnh các hoạt động phát triển đầu tư xây dựng nhà ở, một số nội dung liên quan đến Luật đầu tư sửa đổi. Trước đây, nội dung này được điều chỉnh theo Luật nhà ở nhưng đợt này là điều chỉnh theo Luật đầu tư. Do vậy, cũng nghiên cứu để sửa đổi, bãi bỏ để sau này đưa vào Luật đầu tư để thực hiện nhằm bảo đảm tính thống nhất. Ví dụ như chấp thuận chủ trương đầu tư, vấn đề lựa chọn nhà đầu tư …
Nhóm thứ hai là liên quan đến nội dung về quản lý nhà chung cư, đặc biệt là liên quan đến vấn đề kinh phí bảo trì nhà chung cư vướng mắc do là có khiếu kiện có tranh chấp mà chưa có cơ sở giải quyết, đợt này nghị định sẽ có thể nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.
Thứ ba, liên quan đến vấn đề về bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, ngày xưa chúng ta có chính sách bán nhà ở theo Nghị định 61, Nghị định 34 hiện nay có một số nội dung cần phải sửa đổi hoặc bổ sung. Thí dụ công nhận đất liền kề đối với nhà ở cũ như thế nào? Giá tính ra làm sao cho hợp lý, đặc biệt là những trường hợp đất liền kề mà người dân xây, bây giờ người dân đề nghị mua phần đó thì giá đất tính theo giá như thế nào, có hệ số K gọi là độ thuận lợi của mặt đường sinh lợi không …? Cái này chúng tôi đang đề xuất để bổ sung đảm bảo tính thống nhất.
PV: Thưa ông, nếu nghị định được thông qua thì sẽ tác động đến những đối tượng nào trong xã hội và hướng tác động sẽ như thế nào?
Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Nghị Định này là nghị định hướng dẫn chung của Luật nhà ở cho nên rất nhiều đối tượng chịu sự tác động. Ví dụ như vấn đề thực hiện việc điều chỉnh chương trình như thế nào, kể cả Hội đồng nhân dân, kể cả Ủy ban nhân dân, các cơ quan tham mưu phải triển khai thực hiện, hoặc là vấn đề bán nhà, xác định giá như thế nào?
Đối với người dân thì chắc chắn rồi, đặc biệt là đối với những người dân mua nhà chung cư đang sử dụng nhà chung cư biết được là tới đây khi đóng tiền bảo trì thì yên tâm là sau này tiền đấy mình sẽ không cần đòi. Còn là chủ đầu tư cũng biết nhiệm vụ của mình cũng giống như người dân phải đóng tiền bảo trì mình phải đóng theo quy định đưa vào đó và sau này ta cũng không phải lo đến chuyện đi bàn giao một cách phức tạp, như bây giờ. Ngân hàng cũng phải biết được rằng đây là trách nhiệm của mình. Nếu mình để thất thoát tài sản thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, rồi nó liên quan đến các chủ đầu tư các doanh nghiệp. Trên cơ sở quy định này thì mình cũng phải điều chỉnh hoạt động kinh doanh của mình cho nó đúng luật.
Về mặt nguyên tắc, đã sửa đổi các quy định pháp luật thì làm sao tác động bảo đảm luôn luôn tích cực, tức là sẽ điều chỉnh các mối quan hệ, hạn chế được tối đa những vấn đề khiếu kiện tranh chấp, những vấn đề lỗ hổng vấn đề mà các địa phương chưa có đủ cơ sở pháp lý.
PV: Vâng xin cảm ơn ông!
Liên quan đến ý nghĩa của việc sửa đổi nghị định 99 vào thời điểm này, ông Phạm Thế Minh- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: “Nghị định 99 cũ được phát hành năm 2015, đến nay đã 5 năm rồi. Trong thực tế khi thực hiện Luật nhà ở thì cũng xuất hiện những vấn đề mà chúng ta không lường hết được.
Cho nên việc sửa đổi Nghị định 99 nhằm: thứ nhất là rất phù hợp hơn với Luật nhà ở năm 2014 mà khi chúng ta viết hướng dẫn chi tiết luật chưa bao quát hết được việc. Thứ hai là không phù hợp với Điều 75 của Luật đầu tư mới, một việc nữa là nó khắc phục những tranh chấp giữa người sử dụng nhà với Chủ đầu tư căn nhà, hiện nay vẫn đang xảy ra.
Cũng quy định được những việc như bán diện tích nhà ở sử dụng trong nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Vấn đề này trước đây chúng ta hướng dẫn chi tiết thì bây giờ có điều kiện để sửa lại nghị định. Và theo tôi nó làm cho phù hợp với cuộc sống hơn”.
Trong khi đó, Luật sư Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội đánh giá cao những điểm mới, có thể nói là rất cấp thiết của Nghị định 99 sửa đổi trong tình hình hiện nay: “Trước đây, chúng ta thiết kế điều luật nhầm khiến cho số tiền 2 % này bị lạc vào túi của chủ đầu tư hiện nay chúng ta có một cơ chế mới, tức là tạo ra cái tài khoản riêng và đổ 2 % này vào đó, tiền này phải về chính chủ. Đó là những cư dân của tòa nhà. Đây là một cái quy định rất tốt, rất mới.
Như vậy, đảm bảo quyền lợi giữa hai bên và đúng với các quy dịnh của pháp luật nói chung và Luật nhà ở nói riêng. Tôi tin rằng,với các điều khoản tiến bộ này chúng ta đã giải quyết dứt điểm về câu chuyện về tranh chấp phí bảo trì nhà chung cư. Tôi nghĩ rằng Nghị định này cần phải đưa vào thực hiện ngay lập tức.
Đối với các dự án bắt đầu mở bán, chúng ta áp dụng ngay. Đối với các dự án mà đã mở bán dở dang rồi, về phần cái gì thuộc về quá khứ cũng nộp ngay vào tài khoản này còn những cái giao dịch phát sinh từ thời điểm hiện tại cho đến tương lai thì chúng ta đã có tài khoản mở như vậy rồi”.
Khi vẫn còn tình trạng các chủ đầu tư “tận dụng” số tiền 2% quỹ bảo trì để quay vòng các dự án mới, trong khi các tòa nhà chung cư chưa có tiền để bảo hành thang máy, bảo trì tòa nhà hay mua bổ sung các thiết bị phòng cháy chữa cháy thì chắc chắn sẽ vẫn còn xảy ra tình trạng, cư dân ngày đêm đấu tranh, căng băng rôn, khẩu hiệu hay xuống đường đòi quyền lợi.
Sự ra đời của Dự thảo Nghị định 99 được đánh giá sẽ chấm dứt cơ bản những mâu thuẫn lâu nay và trao trách nhiệm cho chính quyền địa phương được mạnh tay “xử lý” các trường hợp chủ đầu tư cố tình không chấp hành.
Bạn nghĩ sao về Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi? Bạn có góp ý gì để các quy định hoàn thiện hơn nữa, không chỉ giải quyết các vấn đề hiện tại mà còn đón bắt xu hướng và có khả năng điều chỉnh các vấn đề sẽ xuất hiện tới đây trong lĩnh vực nhà ở, nhất là nhà chung cư?
Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo Nghị định 99 sửa đổi qua hotline 0934055561, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.